高さ150cmくらいでこれ位の屈み具合になります。
フィリピン不動産投資の先駆者 中島健一さん
あとは、そこをいかに何とかするかということなんですけれども、そこもみんなすぐ人に頼って「どうしたらいいんですか」とか、いろいろな先輩だとかに聞いたりします。 僕、メンターメンターって言っていることに違和感を感じていて、本来なら自分で考えるべきこと、判断すべきことまでメンターの考え方、判断に委ねるような方々はお友達になりたくないなと思います 。
それはまぁいいとして、自分でなんとかすれば自分の実力にもなりますし、それができるようになれば勝ちです。
本当のブルーオーシャンって、完全に真っ赤に見えるようなものの中でいかに生き抜くことができるか です。
明らかにみんな「これちょっと嫌だな」と思うものを自分で再生できるようになったら、もう完全にブルーオーシャンですよ。レッドオーシャンの中のブルーオーシャンです。 多分ニッチトップという考え方とは違うかもしれませんが 大事だと思います。
―まさに大家力を上げる、自力を上げるところが大事だと思いますね。
あとは管理会社さんの仕事や彼らの立場も理解してあげて、不動産の営業の仲介さんのこともよく分かってあげて、自分じゃなくて店子さんや不動産屋さん、管理会社さん、仲介屋さんの気持ちを理解してあげた上で、いかに良い関係が築けるかというのが大家力だと思います。 いかに金を稼ぐかというのは大家力ではなく仕事力 フロアブローカーとは何ですか です。
それはビジネスマンです。大家さんは、マネタイズ力と言うのかどうかよく分からないですけれども、人間力が問われています。
本当に基本に立ち返って、いかに店子さんのことや周りの人たちの立場になって考えてあげることができるか、というのが大家力だと思います。
フィリピン不動産投資を始めたワケ
| ―中島さんは、フィリピン不動産の投資も手がけられていらっしゃいます。なぜフィリピン不動産投資を始められたんでしょうか？
それで見て、 「あれ、なんかマレーシアと違うじゃないか。これだったらいけるんじゃないの」 と思ったのがフィリピン不動産投資のきっかけです。
ブローカーというよりは、その会社のオーナーと会って、じっくり話をしてオーナーの人間性を見極めてから取引しました。一人のブローカーの人間性なんて極端な話、何でもいいんです。
| ― 確実な所でやってみて、利回りが出るというところで「いけそうだ」と感じたのでしょうか？
今にして思えば、フィリピンは経済が伸びていて、なんだかんだ言っても経済の伸び率はアジアで1位です。僕はかなりいろいろな国に行ってますけれども、やっぱりフィリピンは特殊ですね。そのへんは僕の本だとかDVDを見ていただければ分かると思います。
フィリピンの場合、 正常なインフレ下にあるために、不動産を持っているだけで複利で簡単に回ってしまうんです。 フィリピンの賃貸方式も1年契約だったら1年分の家賃をキャッシュので前受けという形でもらえますし、チェックの場合は毎月先付けでチェックをもらってしまうので、滞納というのはあり得るのですけれども、思ったほどありませんでした。
あとは、いわゆる自力救済というオーナーの権限が強いので、ちょっと悪いことをした店子さんがいれば、荷物をぽっと放り出すこともできます。「お前なんか出て行け」と言って勝手に鍵を替えることもできます。簡単に言うと、資産を形成していくうえで非常に有利なことがものすごく多いというのがポイントです。
伸びしろがある新興国の通貨を持つ
通貨というのは、その国の経済に由来します。2015年3月13日現在1ドル120円です。
仮にあなたの年収が1,000万円だったとします。1ドル120円でも、1ドル79円の時代でも、年収1,000万で日本で買えるものは変わらないですよね。
ファミリーマートに行ってファミチキを買うときの値段は、消費税率が上がったぐらいで変わりませんよね･･･僕は食べないですけど。
みんな脳みそが完全に弱体化してボケまくっているんですけれども、1ドル79円のときと1ドル120円時とを比べたら、海外からの目線で見たときに、 あなたは年収1,000万円もらっていても、外国の人から見たら、円の価値が下がっているから625万円ぐらいまで手取りが目減りしているんです。
逆の立場から見ると、1,000万円が625万円まで目減りしたけど気付かない。なぜならコンビニで買えるペットボトルの値段が一緒だから。ところが外貨を持っていたとしたら、むしろ円安になった分増えていて、お金が水増ししているわけです。
だから 外貨で稼ぐという事は非常に重要 なんです。
僕は常々、円、ドル、ペソを持ちましょうというのをお薦めしています。新興国はバーツ、リンギットなどいろいろな通貨がありますが、ペソは非常に不景気に強い通貨なんですね。その三つの通貨を持つことは非常に有利になります。
―バランスが大切だということですね。
そうです。今の状況だと、皆さんの資産も1,000万貯金があったけれども、海外から見たときには600万円ぐらいに減っているんです。
フィリピン不動産投資のポイント
| ―海外で不動産投資を実践したいと思っている方は多いと思うのですけれども、フィリピン不動産投資も情報がすごく溢れていて、主にプリセールの物件が多いと思うのですが、何を買っていいかというのはすごく迷われると思うんですけれども、そのあたりについてポイントがあれば教えていただけますか？
基本的なポイントだけをまとめますと、まず皆さんが信じるかどうかというのは別にして、 通常の会社員の方々よりは僕は海外に行く機会が多いと思いますので海外の実態に触れることも多く、海外の実情 からお話しますと、皆さんが日本で受けられるセミナーとかそういったものは、95％はカスです。ゴミ業者です。
意図的な詐欺か、あるいは知識がなさすぎて結果詐欺になってしまうような業者ばかり、買ったら辛い目にあってしまう残念な業者ばかりです。
―では、残りの5％のいい業者さんをいかに見つけるかというところがポイントだということですね。
そこのポイントについてお話をします。
選んじゃいけないのは、海外不動産の知識が少ない業者です。素人だと、海外不動産投資をちょっと知ってる業者だったら何でも知っているかのように見えてしまうので、 その業者の海外不動産の実際の実務の経験を聞きましょう。
ちゃんと売却したことがあるのか、回数は何回あるのか。
業者を見極めるポイントがありまして、 日本で発生し得る不動産賃貸業のトラブルは、すべて海外でも起こります 。ケースとしてはよりひどくなります。
―そこは重要ですね。
もう一つ、日本の不動産の知識の足りない業者から買ってはいけません。海外の不動産取引のルールは日本とは若干違います。同じものも多いですけれども、違うものも多いので、それを日本の不動産賃貸業での言い方に例えられない業者は駄目です。みなさん理解できないですよね。
例えば、 ディード ・オブ・アブソリュート・セールとか、 CTS コントラクト・トゥ・セールと言うのですけれども、CTSとかBIS、RAとか言われても何のことか分からないじゃないですか。だからサインしちゃうんですよ。
でもそれを日本語で「これは単なる売買契約書です」とか、「所有権移転は2年後になっちゃいますよ」とか、 いろいろなものをちゃんと日本語で説明できなかったら駄目なんですよ。
プレ・セーリングって不動産というよりも、金融商品に近い性質があります。ヒト、モノ、カネ、投資するには、それぞれのメリットとデメリットがありますから。
これを混同したら駄目です。現物の不動産、リアルアセットを金融商品のように売る業者も駄目です。金融商品と絡めて売るのも駄目です。アービトラージとかいろいろな金融商品を買ってもらって、その配当で月々の支払いをしましょうなんていうのは、マレーシア不動産が流行っているときは、マレーシアの不動産をそういうスキームでたくさん売るんですね。そして危なくなると閉めるんです。
―その三つをポイントに情報を収集して選んでいただくのが大事だということですね。
これから大家を始められる方へ
| ―これから大家を始められる方が結構多いと思いますが、不動産投資をどういう形で進めていったらいいのでしょうか？
個人の課税所得 は2,000万未満にとどめましょう。 サラリーマンの年収と不動産から上がってくる家賃所得の合計課税所得が2000万円 を超えないようにすることが、今後は大きなターニングポイントになります。
これは日本の政府が狙っている税制だとか、今後の仕組みに大きくかかわってきますので、そこら辺をお知りになりたい方は、僕のセミナーにお越しいただいたり、僕とかがたまに発信する情報を見ていただければいいかなと思います。
そこを説明すると軽く24時間は過ぎてしまうのでやめておきますけれども、そこは大きなポイントでして、規模を大きくするなら法人でやりましょう。
それなのに、一部の狭い視野の部分だけをフォーカスしすぎて大事なもの、大局を見落としているような人たちも多いし、あとは大家さんのノウハウ本がいっぱいあるおかげで、小手先のテクニックばかりで真心がない大家さんが多いんです。僕はそういうのを引っくるめて、「 相当残念だな 」と思っています。
やはりバランスよく勉強しないと駄目ですね。株式投資やってりゃいいってもんじゃないんです。いろいろな見識を広めてもらいたいんですね。なんでかと言うと、 あなたが買ったアパートで、人間が生活をつくるわけです。見識を広めるということは人間力を高めることであって、いい人間になってもらうことですね。
不動産投資はスプリング
| ― 最後に二つ質問です。中島さんにとって不動産投資とはなんでしょうか？
あとは 現物に投資しているというのは、非常に価値があること なのです。ペーパーマネーと現物の違いを、よくよく理解しておく必要があります。
―現物を持ってベースをしっかり作るということですね。
| ― 最後に、今頑張っている大家さんや、これから始めたいと思っている方へのメッセージをお願いします。
そこから逆算して進む方向を腹くくって決めましょう。いろいろとブレるのも勝手にブレればいいですけれども、一番いいのは、 一番良さそうな道を見つけて、そこにフォーカスして突き進むということが一番大事 です。
オガワ クーポラ 個性が強すぎるマルチレイアウトテント【ogawa2022新作テント】
室内高が一番高いところが200cm、端から端までの長さは570cmあり、かなり大型のテントになっています。
公式では収容人数は8人とされています。一家族が広々と使いやすいサイズのテントです。
インナーテントはポリコットン(T/C)素材になっています。表側はポリエステルですが、上の見えない部分がコットン素材です。
上側がコットン素材なので「結露しにくい」「通気性が良い」、またポリエステルよりも厚手なことから「日陰ができやすい」というメリットがあります。
外観チェック
ポールが二ヶ所通っており、高さは上150cm、下122cmとなっています。
真横に出入口(通気窓)があります。
この部分、ツールームテントのように半分インナーというわけではなく、全てインナーでその上にフライシートを被せるタイプになっています。
前後左右対象のテントなので、後ろ側も同じようになっています。どちら側が前になってもOKです。
反対側にも同じように通気窓があります。
ポールの造りとしては、ベースはトンネル型テントで、入口側にアーチのポールが通った形状になっています。
入口から入口までの奥行きは270cm、一番端のポール幅が190cmあります。かなり内側も広い造りになっています。
フロアレイアウト
入口は真ん中にポールが通っているため、ポールの左右から出入りすることになります。また、入り口とは前後とも同じ作りになっています。
こちらのテントのちょっと変わった点が、内側に折り返し生地があることです。
通常は外側にマットスカートがありますが、この内側の生地がマットスカートのような役割をしており、空気が逃げにくく・出にくくなっています。
夏はポリコットンで涼しく、冬は中の温かい空気を逃さない造りになっています。
いまフロアには何も敷いていないですが、フロアシートが付属で2枚ついています。
フロアシートを敷いてみました。
2枚のフロアシートでフロアを全て埋めることが可能です。
マットスカートが内側にあり、さらにその上にフロアシートがあるので、虫も上がってきにくいです。
全てをフロアとして使えるのは、ツールームテントではあまりない形ですね。
フロアは全てトグル(留め具)で固定されています。
真ん中を外し、一部地面むき出しのスペースも作れます。
例えば真ん中を食事スペース、両サイドを荷物置き・寝室スペースとして使ったり、または片側を全て地面にして通常のツールームのように使用することも可能です。
他にも真ん中だけシートを残し両サイドを地面にしたりなど、いろいろなレイアウトが楽しめます！
居住空間のチェック
高さは200cmあります。私コバヤシ(身長175cm)の頭がつかない位です。
しかし奥に行くにつれ緩やかに下がっていくので、少し横に移動すると頭がついてしまうので、大人の方はあまり立っての移動は難しいかもしれません。
高さ150cmくらいでこれ位の屈み具合になります。
寝転がる場合、この向きは余裕で寝転がれます。
横幅も190cmあるので3〜4人並んで寝ることも可能です。
縦向きは若干フロアの盛り上がりが気になるので、身長180cmある方はキツく感じるかもしれません。フロアの立ち上がり部分が気にならなければ170cm位の人や、または子供であれば寝ることができそうです。
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イベントはことごとく雨に見舞われる…そんな雨女を極めたほのぷーが、大好きなディズニーについてつらつらと綴ります
【豆知識】ミラコスタの壁画に隠されたミッキーたち冒険物語
そこで今回はホテルに宿泊しなくてもミラコスタの雰囲気を楽しめるようなお話をご紹介していきたいと思います。
東京ディズニーシー・ホテルミラコスタについて
ミッキーたちの冒険
A NEW & EXAct
MAP
of the Known World
According to an actual survey
ミッキー、ドナルド、グーフィーです。
アラビアンコースト
冒険に出かけたミッキーたちが最初に訪れたのはアラビアンコーストです。
地図には大きな宮殿が描かれています。
少し見えにくいですが、宮殿の中庭には噴水もあります。
ミステリアスアイランド
そしてたどり着いたのは南太平洋に浮かぶ火山島、ミステリアスアイランド。
ミステリアスアイランドの右側に描かれているのはネモ船長の潜水艦ノーチラス号です。
ポートディスカバリー
今度はSEA of STORMS（台風）に苛まれました。
そして嵐の海を越えた先に見えたのがポートディスカバリーです。
ポートディスカバリーの左側を飛行しているのがストームライダーです。
アメリカンウォーターフロント
続いて訪れたのはアメリカンウォーターフロント。
地図にはアメリカンウォーターフロントのシンボル的存在であるS.S.コロンビア号も描かれています。
マーメイドラグーン
アリエルによく似た人魚姫と海に浮かぶトリトンズ・キングダムが描かれています。
ロストリバーデルタ
そしてたどり着いたのは中央アメリカのジャングル、ロストリバーデルタです。
アトラクション「インディ・ジョーンズ・アドベンチャー：クリスタルスカルの魔宮」の舞台になっている神殿や先住民たちが暮らす町が描かれています。
日米の不動産取引の違い。米国はエージェント“個人”が重視。情報公開も進む
事務所を持つことができるブローカー資格と、不動産営業をすることができるエージェント資格とが分かれています。
エージェントは全員、州から許可を得た有資格者であるプロなのです。
エージェントは成功報酬型で費用も自腹。会社から独立したプレーヤー
宅地建物取引士の資格がなくても販売営業に携われる日本の不動産会社とは異なり、会社というより個人の力量にすべてがかかっているのです。腕のいいエージェントはブローカーの間で引き抜き合戦が行われることもあります。
お客様目線でいえば、不動産会社に依頼をするという意識ではなく、これまでの実績などを基に個人のエージェントに依頼するのです。不動産営業は、会社より人なのですね。
尚、売主のエージェントを「Listing Agent」または「Seller’s Agent」、買主のエージェントを「Buyer’s Agent」と呼びます。
ちなみに契約が決まった場合の成功報酬は、収益をブローカーとエージェント折半したり、ブローカー30％、エージェント70％とするなど能力や力関係に応じて定まります。実力社会が徹底された業界なのです。
プレーヤーが分業化。効率的かつ客観的な取引が可能に
日本の不動産取引でも、もちろん金融機関や司法書士業務などに分かれていますが、米国ではそれぞれ有資格者が利害関係を打ち切ってより厳格に機能しているというイメージです。
例えば日本の不動産取引であれば、住宅の担保評価は金融機関が、広さや築年数などを基に独自評価します。
一方、米国では州の許可を有するアプレイザー（不動産鑑定士）が、修繕履歴や設備状況なども加味した上で類似取引や再建築価格、収益還元法などを基に一つ一つ算定します。
豊富な情報量を誇る不動産データベース「MLS」で物件格差なし
「日本にもREINSがあるから似たようなもんだね！」と思われるかもしれませんが、その情報の量や質は日本とは比べ物になりません。
物件価格、広さ、写真などはもちろんのこと、登記情報や修繕・売買履歴（過去の価格データ）、災害リスクや税務情報など豊富な情報が登録されています。
また、NARが所属するブローカー（不動産事業者）やエージェント（販売員）しか見ることのできない情報もありますが、民間業者が個人向けに閲覧させるサイトも多く買主にとって情報を行き届かせる環境が整っているのです。
すべての物件情報がMLSに登録される。違反も厳しい
例えば、ブローカー（不動産会社）が知り得た売り物件情報は原則、24時間以内に登録しなければなりません。非公開物件を持つことを厳しく禁じています。もちろんおとり広告なんて言語道断です。
エージェントは物件情報提供ではなくアドバイザーが主な業務
そうなれば、買主が求めるのは物件情報の提供よりも、それ以外のアドバイスや売主側との交渉など目にはみえないサービスといえます。
買ってもいい物件かどうかを専門家として精査し、また購入プロセスをフォローします。安心安全な取引の遂行を主導する立場にあるのがバイヤーズエージェントなのです。
仲介手数料を支払うのは売主だけ。6％程度をブローカーが分け合う
売主が仲介手数料を全額負担する慣習が、良質な住宅ストックを形成
そのため買主側は、仲介手数料を払わないでいい分、インスペクションなど他の調査費におカネを使うことができます。
個人間取引を抑制する効果も？エージェントを介して安全な取引が主流
むしろ無償でプロのアドバイスを聞くことができ、個人間取引を行うインセンティブも働きにくい構造になっています。
これは、専門家が間に入らない危険な取引を排除することにもつながっており、安心安全な取引環境を醸成しているともいえます。
米国は契約後に買主の調査期間あり。購入後は買主の責任
米国では契約後に、買主が物件状況を詳細に調査することが一般的です（デューデリジェンスと呼ばれます）。
またその他、シロアリ調査なども行うこともあります。加えて、売主から物件の状況を開示してもらい（ディスクロージャー）、それらから総合的に物件状況を検討します。
日本は売主責任が重い。米国は買主責任が重い変わりに物件調査をしっかり
しかし米国では、基本的に買主の責任とみなされ、その代わり契約後の一定期間、しっかりと調査をする場が設けられているのです。
調査の結果、契約内容と物件調査結果が大きく異なる場合、買主は契約を取り消すことができます。
日米不動産取引比較のまとめ
【P.S.】失敗しない家の買い方を2時間でマスター！【大好評セミナー】
多くの方から高い評価を得ているこのセミナー。まだ家を買うかどうか決まっていない方から、既に取引を進めている方までぜひお気軽にご参加ください！
オガワ クーポラ 個性が強すぎるマルチレイアウトテント【ogawa2022新作テント】
室内高が一番高いところが200cm、端から端までの長さは570cmあり、かなり大型のテントになっています。
公式では収容人数は8人とされています。一家族が広々と使いやすいサイズのテントです。
インナーテントはポリコットン(T/C)素材になっています。表側はポリエステルですが、上の見えない部分がコットン素材です。
上側がコットン素材なので「結露しにくい」「通気性が良い」、またポリエステルよりも厚手なことから「日陰ができやすい」というメリットがあります。
外観チェック
ポールが二ヶ所通っており、高さは上150cm、下122cmとなっています。
真横に出入口(通気窓)があります。
この部分、ツールームテントのように半分インナーというわけではなく、全てインナーでその上にフライシートを被せるタイプになっています。
前後左右対象のテントなので、後ろ側も同じようになっています。どちら側が前になってもOKです。
反対側にも同じように通気窓があります。
ポールの造りとしては、ベースはトンネル型テントで、入口側にアーチのポールが通った形状になっています。
入口から入口までの奥行きは270cm、一番端のポール幅が190cmあります。かなり内側も広い造りになっています。
フロアレイアウト
入口は真ん中にポールが通っているため、ポールの左右から出入りすることになります。また、入り口とは前後とも同じ作りになっています。
こちらのテントのちょっと変わった点が、内側に折り返し生地があることです。 フロアブローカーとは何ですか
通常は外側にマットスカートがありますが、この内側の生地がマットスカートのような役割をしており、空気が逃げにくく・出にくくなっています。
夏はポリコットンで涼しく、冬は中の温かい空気を逃さない造りになっています。
いまフロアには何も敷いていないですが、フロアシートが付属で2枚ついています。
フロアシートを敷いてみました。
2枚のフロアシートでフロアを全て埋めることが可能です。
マットスカートが内側にあり、さらにその上にフロアシートがあるので、虫も上がってきにくいです。
全てをフロアとして使えるのは、ツールームテントではあまりない形ですね。
フロアは全てトグル(留め具)で固定されています。
真ん中を外し、一部地面むき出しのスペースも作れます。
例えば真ん中を食事スペース、両サイドを荷物置き・寝室スペースとして使ったり、または片側を全て地面にして通常のツールームのように使用することも可能です。
他にも真ん中だけシートを残し両サイドを地面にしたりなど、いろいろなレイアウトが楽しめます！
居住空間のチェック
高さは200cmあります。私コバヤシ(身長175cm)の頭がつかない位です。
しかし奥に行くにつれ緩やかに下がっていくので、少し横に移動すると頭がついてしまうので、大人の方はあまり立っての移動は難しいかもしれません。
高さ150cmくらいでこれ位の屈み具合になります。
寝転がる場合、この向きは余裕で寝転がれます。
横幅も190cmあるので3〜4人並んで寝ることも可能です。
縦向きは若干フロアの盛り上がりが気になるので、身長180cmある方はキツく感じるかもしれません。フロアの立ち上がり部分が気にならなければ170cm位の人や、または子供であれば寝ることができそうです。
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