株価評価を引き下げる方法

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家屋（建物）の相続税評価額と計算方法｜相続税対策も解説

不動産を相続した場合、その相続税評価額は土地と家屋（建物）それぞれに分けて算出することになっています。ここでは家屋（建物）の相続税評価額とその計算方法について解説していきます。
家屋（建物）と一口にいっても、そこにはいくつかのケースがあります。たとえば、最も多いのが亡くなった方（被相続人という）が住んでいたケースでしょう。しかしなかには、賃貸アパートを所有していたケースもあれば、第三者に貸していたケースも考えられます。相続税評価額の計算方法もそれぞれのケースによって異なってきます。
この記事では各ケースに関して解説をしていくことにしましょう。

建物の相続税評価額の計算方法

外気分断性……建物は外気から分断されている必要があるということです。具体的には雨風を防ぐことのできる屋根や壁（三方向以上）を備えていなければならないことになります。

定着性……土地にしっかりと固着しているかどうかということを意味します。基礎工事をして建てたものと考えていいでしょう。その意味では、ホームセンター等で購入した簡易物置をただ庭に設置しただけでは、建物とはいえないわけです。

用途性……居住・作業・保管・貯蔵など、それぞれの用途に供しうることが必要です。例えば庭に設置した物置でも、電気や水道が引いてありその中で居住できるようにしていた場合、家屋（建物）と判断される場合もあります。

● 被相続人が利用していた場合
● 賃貸アパートの場合
● 第三者に貸していた場合

被相続人が利用していた場合

【固定資産税評価額×1.0】

賃貸アパートの場合

【固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）】

• 固定資産税評価額：2億円
• 部屋の床面積の合計：300㎡
• 貸している部屋の床面積の合計：150㎡

一時的な空室の判断基準

• 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものか
• 賃借人の退去後、すみやかに新たな賃借人の募集が行われたか
• 空室の期間、ほかの用途に供されていないか
• 空室の期間が課税時期の前後のたとえば1か月程度であるなど一時的な期間であったか
• 課税時期後の賃貸が一時的なものではないか

第三者に貸していた場合

【固定資産税評価額×（1−借家権割合）】

亡くなる前に増改築等した場合

【増改築等前の家屋の固定資産税評価額＋（増改築等費用−死亡日までの償却費）×70％】

【増改築等費用×90％×経過年数÷耐用年数】

例を出して計算をしてみましょう。
被相続人が亡くなる11年前に木造の家屋を増改築等したとします。増改築等を行う前の家屋の固定資産税評価額は2,000万円です。増改築等にかかった費用は500万円でした。
木造の住居の場合、減価償却資産の耐用年数は22年ですから、死亡日までの償却費は次のように算出されます。

セントラル警備保障（9740プライム）23/2期は17％営業減益へと予想を引き下げる

強気：今後12ヵ月以内の目標株価が現在の株価を15％以上上回ると判断される銘柄
中立：今後12ヵ月以内の目標株価と現在の株価の差が±15％未満と判断される銘柄
弱気：今後12ヵ月以内の目標株価が現在の株価を15％以上下回ると判断される銘柄
ＲＳ：一時的に目標株価・レーティングを保留する銘柄
ＮＲ：カバレッジ対象ではなく、レーティングと目標株価を付与しない銘柄
NRによるレポートの公表は、今後の継続的なレポートの公表またはカバレッジの開始を意味しません。

目標株価の定義と未達成リスクについて

• 本レポートは、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。また、過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。
• 本レポートは、岡三証券が信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性、安全性を保証するものではありません。企業が過去の業績を訂正する等により、過去に言及した数値等を修正することがありますが、岡三証券がその責を負うものではありません。
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• また、本レポートに記された意見や予測等は、レポート作成時点での岡三証券の判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。なお、本レポートは,日本証券業協会「アナリスト・レポートの取扱い等に関する規則」のアナリスト・レポートとして審査されたものです。
• 岡三証券及びその関係会社、役職員が、本レポートに記されている有価証券について、自己売買または委託売買取引を行う場合があります。岡三証券の大量保有報告書の提出状況については、岡三証券のホームページ(https://www.okasan.co.jp/)をご参照ください。

本レポートにおける個別銘柄に関する注意事項

• 株価は日付日の終値。52週高値・安値は権利落ち修正後で、各取引所の立会市場の売買立会時（前場・後場）における約定値段を用いています。
• 上場市場は東京証券取引所の場合、記載せず、複数市場上場の場合は売買高の多い市場を記載しています。
• TOPIX、時価総額など、特に日付を記載していない場合は、個別銘柄の株価日付と同じです。
• PBRの根拠となるBPSは会社公表数値を用いていますが、必要に応じて岡三証券が算出しています。
• ROEの根拠となる自己資本は必要に応じて純資産から新株予約権と非支配（株主）持分の金額を控除した金額を用いています。
• 予想EPSは当期利益を発行済株式数で除して計算しています。なお、払い込み前の公募、権利落ち前の株式分割等は考慮しておりません。
• 時価総額は株価と発行済株式数で計算しています。
• 発行済株式数は、会社公表の数値（自己株式を除く）あるいは、平均発行済株式数を原則として用いておりますが、株式分割、公募増資、自己株買入れなど必要に応じて岡三証券の推定による計算値を用いる場合があります。
• 日本基準の連結当期利益は、親会社株主に帰属する当期純利益です。
• 米国会計基準の当期利益は、当社株主に帰属する当期純利益です。
• 国際会計基準（IFRS）の当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益です。

地域別の開示事項

＜有価証券や金銭のお預りについて＞

株式、優先出資証券等を当社の口座へお預けになる場合は、1年間に3,300円（税込み）の口座管理料をいただきます。加えて外国証券をお預けの場合には、1年間に3,300円（税込み）の口座管理料をいただきます。ただし、当社が定める条件を満たした場合は当該口座管理料を無料といたします。
なお、上記以外の有価証券や金銭のお預りについては料金をいただきません。さらに、証券保管振替機構を通じて他社へ株式等を口座振替する場合には、口座振替する数量に応じて、1銘柄あたり6,600円（税込み）を上限として口座振替手続料をいただきます。
お取引にあたっては「金銭・有価証券の預託、記帳及び振替に関する契約のご説明」の内容を十分にお読みいただき、ご理解いただいたうえでご契約ください。

• 株式（株式・ETF・J-REITなど）の売買取引には、約定代金（単価×数量）に対し、最大1.265％（税込み）（手数料金額が2,750円を下回った場合は2,750円（税込み））の売買手数料をいただきます。ただし、株式累積投資は一律1.265％（税込み）の売買手数料となります。国内株式を募集等により購入いただく場合は、購入対価のみをお支払いいただきます。
• 外国株式の海外委託取引には、約定代金に対し、最大1.375％（税込み）の売買手数料をいただきます。外国株式の国内店頭（仕切り）取引では、お客様の購入および売却の単価を当社が提示します。この場合、約定代金に対し、別途の手数料および諸費用はかかりません。
  ※外国証券の外国取引にあたっては、外国金融商品市場等における売買手数料および公租公課その他の賦課金が発生します（外国取引に係る現地諸費用の額は、その時々の市場状況、現地情勢等に応じて決定されますので、その合計金額等をあらかじめ記載することはできません）。外国株式を募集等により購入いただく場合は、購入対価のみをお支払いいただきます。
• 株式は、株式相場、金利水準、為替相場、不動産相場、商品相場等の変動による株価の変動によって損失が生じるおそれがあります。
• 株式は、発行体やその他の者の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等により、株価が変動することによって損失が生じるおそれがあります。
• また、外国株式については、為替相場の変動によって、売却後に円換算した場合の額が下落することによって損失が生じるおそれがあります。
• REITは、運用する不動産の価格や収益力の変動、発行者である投資法人の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等により価格や分配金が変動し、損失が生じるおそれがあります。

• 債券を募集・売出し等により、または当社との相対取引により購入いただく場合は、購入対価のみをお支払いいただきます。
• 債券は、金利水準、株式相場、為替相場、不動産相場、商品相場等の変動による債券価格の変動によって損失が生じるおそれがあります。
• 債券は、発行体やその他の者の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等により、債券価格が変動することによって損失が発生するおそれがあり、また、元本や利子の支払いの停滞もしくは支払い不能の発生または特約による元本の削減等のおそれがあります。
• 金融機関が発行する債券は、信用状況の悪化により本拠所在地国の破綻処理制度が適用され、債権順位に従って元本や利子の削減や株式への転換等が行われる可能性があります。ただし、適用される制度は発行体の本拠所在地国により異なり、また今後変更される可能性があります。

＜個人向け国債＞

• 個人向け国債を募集により購入いただく場合は、購入対価のみをお支払いいただきます。個人向け国債を中途換金する際は、次の計算によって算出される中途換金調整額が、売却される額面金額に経過利子を加えた金額より差し引かれます（直前2回分の各利子（税引前）相当額×0.79685）。
• 個人向け国債は、安全性の高い金融商品でありますが、発行体である日本国政府の信用状況の悪化等により、元本や利子の支払いが滞ったり、支払い不能が生じるおそれがあります。

＜転換社債型新株予約権付社債（転換社債）＞

• 投資信託のお申込みにあたっては、銘柄ごとに設定された費用をご負担いただきます。
  お申込時に直接ご負担いただく費用：お申込手数料（お申込金額に対して最大3.85％（税込み））保有期間中に間接的にご負担いただく費用：信託報酬（信託財産の純資産総額に対して最大年率2.254％（税込み））
  換金時に直接ご負担いただく費用：信託財産留保金（換金時に適用される基準価額に対して最大0.5％）その他の費用：監査報酬、有価証券等の売買にかかる手数料、資産を外国で保管する場合の費用等が必要となり、商品ごとに費用は異なります。お客様にご負担いただく費用の総額は、投資信託を保有される期間等に応じて異なりますので、記載することができません（外国投資信託の場合も同様です）。
• 投資信託は、国内外の株式や債券等の金融商品に投資する商品ですので、株式相場、金利水準、為替相場、不動産相場、商品相場等の変動による、対象組入れ有価証券の価格の変動によって基準価額が下落することにより、損失が生じるおそれがあります。
• 投資信託は、組入れた有価証券の発行者(或いは、受益証券に対する保証が付いている場合はその保証会社)の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等による、対象組入れ有価証券の価格の変動によって基準価額が変動することにより、損失が生じるおそれがあります。
• 上記記載の手数料等の費用の最大値は、今後変更される場合があります。

• 自然災害等不測の事態により金融商品取引市場が取引を行えない場合は売買執行が行えないことがあります。
• 2037年12月までの間、復興特別所得税として、源泉徴収に係る所得税額に対して2.1％の付加税が課税されます。

岡三証券株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第53号
加入協会：日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本暗号資産取引業協会

香港における本レポートの配布：

米国内における本レポートの配布：

本レポートは岡三証券が作成したものであり、1934年米国証券取引所法に基づく規則15a-6に規定される米国主要機関投資家のみに配信されたものです。本レポートは、受領者及びその従業員が使用することを目的として配信しております。
岡三証券は、米国内における登録業者ではないため、米国居住者に対しブローカー業務を行いません。
本レポートのアナリストは米国で活動をしていないため、米国のリサーチ・アナリストとして登録されておらず、資格も有しておりません。したがって、当該アナリストは、米国金融規制機構（FINRA）規則の適用の対象ではありません。

その他の地域における本レポートの配布：

本レポートは参照情報の提供のみを目的としており、投資勧誘を目的としたものではありません。
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主要ハイテク企業が次々と株式分割を発表、個人投資家はこれにどう向き合っていくべきか？

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あえて株式分割をしない企業もある

しかし 一部の企業は株式分割を避けています。おそらく最も有名な例は著名投資家ウォーレン・バフェット氏がCEOを務めるバークシャー・ハサウェイ でしょう。

同社は今でこそ個人投資家向けに株価が低いクラスB株を導入しているものの、 バフェット氏は「誰でも簡単に買えるなら自分が何をしているか全く分かっていない人がこぞって買うだろう」と主張しクラスA株の分割を認めていない そうです。

普通の投資家は株式分割をどう考えるべきか

それでは一般的な投資家は株式分割をどう考えたら良いのでしょう。

株式分割を過信しない

あなたが保有する株が分割するとしても、それが株価を天井まで押し上げてくれるなどとは期待しないこと。 それよりも その会社の将来性を客観的に判断していくことを忘れないように しましょう。

株式分割後に買うのはアリか？

前々から投資を検討していた企業であれば株式分割後に買うのはアリ です。

株式分割だからって慌てない騒がない！冷静な投資家になろうね！

いいから早う！布団寒いから早う！

BNYメロン・米国株式ダイナミック戦略ファンド（愛称:亜米利加）

特色2
マザーファンドの運用にあたっては、BNYメロン・グループ傘下の資産運用会社であるニュートン・インベストメント・マネジメント・ノースアメリカ・エルエルシーに委託します。

特色3
米国の株式市場および円に対する米ドルの為替レートの上昇、下落それぞれの局面においてリターンを最大化することを目指し、株価指数先物取引および為替先渡取引等を用いて実質的な米国株式の組入比率を調整します。

• 実質的な米国株式の組入比率は、通常、純資産総額の－50％～＋150％の範囲内でコントロールすることを原則とします。
• 実質的な米国株式の組入比率とは、マザーファンドを通じた米国株式組入比率に対し、株価指数先物取引および為替先渡取引等を活用して調整した米国株式および米ドルの投資割合をいいます。
• 株価指数先物取引および為替先渡取引等を活用するため、実質投資割合が信託財産の純資産総額を超えることがあります。

特色4
実質的な米国株式の組入比率の調整にあたっては、日興グローバルラップ株式会社 ＊ より投資助言を受けます。

主な投資対象と運用の仕組み

• 主として米国の製造業に関連した株式に実質的に投資することで、中長期的な信託財産の成長を図ることを目指して運用を行います。
• 株式市場のリスク選好度を分析し、株価指数先物取引および為替先渡取引等を用い実質的な米国株式の組入比率を150% 、100％、50％、0％、-50%の五段階の比率を目安に調整することでリターンの追求を行います。

各組入比率における当ファンドへの影響

• 株式市場の上昇期待が高まっていると判断される局面では、実質的な米国株式の組入比率を最大150％に引き上げることで、株式市場を上回るリターンを獲得、また、下落リスクが高まっていると判断される局面では、実質的な米国株式の組入比率を引き下げることで、下落リスクを抑制することを目指します。
• 更に下落リスクが高いと判断される局面では、実質的な米国株式の組入比率を－50％に調整することで、下落局面でもプラスのリターンを獲得することを目指します。

当ファンドへの影響（イメージ）

東海東京証券株式会社

とちぎんTT証券株式会社

池田泉州TT証券株式会社

ほくほくＴＴ証券株式会社

十六TT証券株式会社

ワイエム証券株式会社

あかつき証券株式会社

楽天証券株式会社

ひろぎん証券株式会社

株式会社SBI証券

auカブコム証券株式会社

岡地証券株式会社

アイザワ証券株式会社

フィデリティ証券株式会社

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• ・投資信託は預金等と異なり元金および利息の保証はありません。投資信託は、預金保険または保険契約者保護機構の対象ではありません。投資信託は値動きのある有価証券（外貨建資産の場合は為替変動リスクが生じます）などに投資しますので、投資した資産価値の減少を含むリスクは、投資信託をご購入のお客様が負うことになります。投資信託をご購入の際は販売会社より投資信託説明書（交付目論見書）および目論見書補完書面をお渡ししますので、必ず内容をご確認のうえ、お客様ご自身でご判断下さい。
• ・日本の居住者でない方、日本の居住者であっても国籍を有する国の法律等により制約のある方は、本サイトで紹介されている投資信託を取得することができませんのでご了承願います。
• ・当サイトに記載された内容は、表記時点での弊社の判断を反映したものであり、今後、予告なく変更または廃止される場合がありますので、予めご了承下さい。

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税理士・公認会計士を滋賀・大阪で探すなら、
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連年贈与や相続時精算課税、自宅不動産の配偶者控除などを利用して、生前のうちから相続人に財産を贈与することで相続時の財産を減らす方法です。また、平成25年4月から設けられた教育資金贈与の非課税の特例は活用されている方は増えています。
生前贈与は、相続税対策の最も基本となる方法ですが、贈与が極端に利用されないように相続税よりも贈与税の税率の方が高く設定されているため、基礎控除額110万円を超える贈与は将来の相続税のシミュレーションをしっかり行った上で実行する必要があります。
また、単に名義だけを相続人等に変更しているケースや、相続人名義の口座に資金を移動させていても、実質的に被相続人が管理している口座は名義預金として課税財産に計上しなければなりません。
税務調査もこのような名義預金がもれなく相続財産に計上されているかのチェックが中心となるため、贈与の要件を充たすように生前贈与を行う必要があります。

法定相続人を増やす

相続税では、3,株価評価を引き下げる方法 600万円 ＋ [相続人の数×600万円] の式で、非課税部分が計算されます。
よって、相続人の数が増えれば、非課税部分が増えて節税になります。
相続人が増えれば、生命保険や退職手当金の非課税等の特典も大きくなります。
相続人を増やすためには、養子縁組をする方法があります。
誰を養子縁組するかに決まりがあるわけではありませんが、身内に財産を分散するのであれば、実子の配偶者や孫を養子にすることが考えられます。
民法上は養子縁組に人数の制限はありませんが、相続税の計算上は、実子がいれば一人、実子がいなければ二人までしか法定相続人になりません。
特に孫を養子にすると、一世代飛ばした相続となるため、親から子、子から孫と２回相続税がかかるところが、１回で済むため効果的です。
養子である孫に対する相続税は２割加算になるというデメリットはありますが、トータルでは有利となるケースが多いです。
また、養子縁組をして相続人を増やすと、他の相続人の取り分・遺留分が少なくなります。
そのため、養子縁組をする時は、後々トラブルが生じないように他の相続人に了解を得ておくと共に、遺産分割で揉めないよう遺言書を作成しておくことが必要です。

生命保険を活用する

生命保険金（死亡保険金）には相続人一人当たり500万円まで非課税になるという特例があるため、500万円に法定相続人をかけた金額については相続税がかかりません。
したがって、生命保険分だけ非課税になり、実質的には相続財産が減るため、契約者（保険料負担者）及び被保険者を被相続人、受取人を相続人とした生命保険（死亡保険金）に加入しておくべきと言えます。
また、生命保険契約に関する権利の評価方法を活用した相続対策も効果的です。契約者（保険料負担者）を被相続人、被保険者を相続人等にした生命保険に加入した場合、相続発生時の相続財産は解約返戻金相当額で評価します。そのため、相続時の解約返戻金が低く設定されている保険に入ると、相続財産を圧縮し、相続税を減額することができます。

遊休地にアパート等を建てる

遊休地等にアパートやマンションを建てると、自由に使える土地だった物が、「貸家建付地」となるため、土地の評価が下がります。
また、上記の老朽化した自宅と同様に、建物についても評価額が下がるメリットがあります。
もちろんこの方法はアパート経営という一つの事業を行うのと同じことになり、家賃収入の低下、入居率の悪化等による経営リスクは伴います。

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